Von einer Umschuldung ist immer dann die Rede, wenn eine Baufinanzierung während oder zum Ende der vereinbarten Sollzinsbindung vorzeitig abgelöst und bei einem neuen Darlehensgeber abgeschlossen wird. Voraussetzung hierfür ist, dass eine Umschuldung beispielsweise aufgrund von gesetzlichen Vorgaben möglich ist oder der aktuelle Darlehensgeber einer vorzeitigen Ablösung zustimmt. Bei einer Umschuldung wechselt wird folglich der Darlehensgeber gewechselt. Die bestehende Restschuld wird bei einer Bank abgelöst und bei einer anderen Bank neu aufgenommen (Darlehensgeberwechsel). Es können aber auch die Restschulden mehrerer Darlehen abgelöst und zu einem neuen Darlehen zusammengefasst werden.
Über eine Umschuldung nachzudenken macht immer dann Sinn, wenn man in Zeiten hoher Zinssätze eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat und das aktuelle Zinsniveau am Markt relativ niedrig bzw. niedriger als die vereinbarten Konditionen ist. Daher sollte man die Zinsfestschreibungen seines oder seiner Darlehen immer im Auge haben und nach bestimmten Zeitabständen auch immer mal einen Blick auf die Entwicklung der Bauzinsen werfen. Sollten die Bauzinsen dann nämlich einmal niedriger und eine Umschuldung möglich sein, könnte man entsprechend agieren und den Darlehensgeber wechseln.
Im schlimmsten Fall könnte es sonst nämlich passieren, dass eine Niedrigzinsphase völlig an einem vorbeiläuft und die Anschlussfinanzierung wieder in eine neue Hochzinsphase läuft. Daher ist es sinnvoll, in einer Phase niedrigerer Zinsen ein höherverzinsliches Darlehen umzuschulden, um sich das niedrige Zinsniveau – am besten gleich langfristig - zu sichern. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass eine Umschuldung – in welcher Form auch immer – möglich ist.
Übersicht: Zu welchen Zeiträumen eine Umschuldung möglich ist!
Darlehen läuft weniger als 5 Jahre
Optionen: Keine Möglichkeiten der Umschuldung. Es sei denn, die Bank lässt Sie aus irgendwelchen Gründen gegen Zahlung
einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus dem Darlehensvertrag.
Darlehen läuft mindestens 5 Jahre
» Zinsbindungsende in 5 Jahren, aber länger als 1 Jahr
Optionen: Umschuldung mit einem Forward-Darlehen.
» Zinsbindungsende in 12 Monaten oder weniger
Optionen: Klassische Umschuldung (Kündigung zum Zinsbindungsende oder vorzeitige Auflösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung, wenn
die Bank mitspielt) oder Prolongation (Darlehensverlängerung) beim aktuellen Darlehensgeber. Ein Forward-Darlehen ist nicht möglich.
Darlehen läuft länger als 10 Jahre
Optionen: Für Darlehen mit einer Sollzinsbindung über 10 Jahren besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Diese Darlehen können unter
Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist nach 10 Jahren gekündigt werden.
Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass Banken bzw. Darlehensgeber einer vorzeitigen Umschuldung aus sonstigem Grund normalerweise nicht zustimmen und sich auf die Einhaltung der vertraglich festgelegten Darlehenslaufzeit beruhen. Gegen eine Kündigung innerhalb der gesetzlichen Vorschriften kann sich natürlich auch ein Darlehensgeber nicht wehren.
Sollte ein Darlehensgeber einer Kündigung außerhalb der gesetzlichen Möglichkeiten zustimmen, dann ist eine vorzeitige Umschuldung in der Regel nur gegen Zahlung einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt dabei in aller Regel von der Höhe der Restlaufzeit des Darlehens und dem damaligen sowie dem aktuellen Zinsniveau am Kapitalmarkt (Vereinbarter Sollzins im Vergleich zum aktuellem Zins) ab.
