Die Sollzinsbindung wird häufig auch als Zinsfestschreibung oder auch einfach nur als Zinsbindung bezeichnet. Sie gibt den Zeitraum an, in dem eine Zinskondition für eine Bau- oder Immobilienfinanzierung festgeschrieben ist. Je nach Darlehensgeber bzw. Bank können die Zinsfestschreibungszeiträume variieren. Dies hängt sehr häufig von den Refinanzierungsmöglichkeiten der jeweiligen Banken ab. Die gängigen Sollzinsbindungszeiträume sind 5, 10 oder 15 Jahre. Mittlerweile gibt es aber auch bereits Finanzierungsinstitute die Zinsfestschreibungen von 20, 25 oder sogar 30 Jahren anbieten.
Die langfristigen Sollzinsbindungszeiträume sind insbesondere in Niedrigzinsphasen (Zeiten niedriger Bauzinsen) interessant, da man sich somit den Sollzinssatz über einen längeren Zeitraum sichert und das Zinsänderungsrisiko ausschließt.
Von einem Zinsänderungsrisiko wird immer dann gesprochen, wenn die Sollzinsbindung ausläuft und die Gefahr von höheren Zinssätzen in der Anschlussfinanzierung droht. Insbesondere dann, wenn die verbleibende Restschuld noch sehr hoch ist, besteht dieses Risiko. Denn höhere Bauzinsen schlagen sich deutlich negativer in der monatlichen Belastung niedriger, wenn bei der Anschlussfinanzierung noch eine hohe Restschuld besteht.
Kurze Sollzinsbindungen über beispielsweise 5 oder 8 Jahre sind immer dann sinnvoll, wenn man das Darlehen zum Ende der Zinsfestschreibung ablösen möchte. Auslaufende Sparverträge, fällige Versicherungen oder auch Geld aus der Familie, könnten Gründe für die Wahl einer kurzfristigen Zinsbindung sein. Denn mit dem fällig werdenden Eigenkapital, könnte man dann das Darlehen zum Sollzinsbindungsende komplett ablösen und frei von schulden sein.
Weiter sind kurze Zinsbindungszeiträume auch immer dann sinnvoll, wenn man sich in einer Hochzinsphase (Zeiten hoher Bauzinsen) befindet und die Bauzinsen am Sinken sind. Man spekuliert sozusagen darauf, dass die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung weiter sinken werden und man somit die Anschlussfinanzierung zu deutlich günstigeren Konditionen abschließen kann. Je nach höhe der bestehenden Restschuld kann die monatliche Finanzierungsrate dann deutlich sinken. In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich meistens auch die Wahl einer über 1% liegenden Tilgungsleistung, um somit das Zinsänderungsrisiko ebenfalls zu minimieren. Denn durch die erhöhte Tilgung vermindert sich die darlehensrestschuld schneller, als das bei einer 1%-tigen Tilgung der Fall wäre. Bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen, wird der Tilgungssatz sogar in der Höhe gewählt, dass das Darlehen zum Auslauf der Sollzinsbindung komplett getilgt ist.
Grundsätzliche Merkregel zur Auswahl der Sollzinsbindung
Hinweis: Zu beachten hierbei ist, dass längere Sollzinsbindungen oftmals teurer (Höherer Zinssatz) als kurzfristige Zinsfestschreibungen sind.
Zu beachten ist auch, dass Darlehen mit einer Sollzinsbindung über 10 Jahre vorzeitig gekündigt werden können. Wenn beispielsweise bei einem Darlehen eine 15-jährigen Sollzinsbindung vereinbart wurde, dann kann dieses Darlehen unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist zum Ablauf nach 10 Jahren gekündigt werden. Dieses Kündigungsrecht gemäß § 489 BGB bewirkt, dass die Bank für die vorzeitige Ablösung keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.
Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner und schauen sich die Auswirkungen in der Entwicklung der Restschuld und der monatlichen Belastung, bei der Auswahl unterschiedlicher Sollzinsbindungszeiträume im Vergleich an.
Die Sollzinsbindung bei Baufinanzierungen bezieht sich auf den Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzinssatz festgeschrieben ist. Bei einer Baufinanzierung wird in der Regel ein bestimmter Sollzinssatz für eine festgelegte Zeitspanne vereinbart, die als Sollzinsbindungsdauer bezeichnet wird.
Die Sollzinsbindung bietet dem Darlehensnehmer Planungssicherheit, da die monatlichen Zins- und Tilgungsraten während dieser Periode konstant bleiben. Dies ermöglicht die finanzielle Belastung zukünftig einschätzen zu können, da mögliche Zinsänderungen während der Sollzinsbindungsdauer keine Auswirkungen auf die Höhe der monatlichen Raten haben.
Typische Sollzinsbindungsdauern bei Baufinanzierungen liegen zwischen 5 und 30 Jahren, wobei die Wahl von verschiedenen Faktoren abhängt. Hierzu gehören beispielsweise die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung und die finanziellen Möglichkeiten des Darlehensnehmers.
Eine kurze Sollzinsbindung kann diverse Vorteile haben, die von unterschiedlichen Faktoren abhängen. Nachfolgend einige mögliche Vorteile im Überblick.
Zinsersparnis bei fallenden Zinsen: Wenn die Bauzinsen auf dem Finanzmarkt sinken, kann eine kurze Sollzinsbindung dazu führen, schneller von günstigeren Konditionen in der Anschlussfinanzierung zu profitieren. Nach Ablauf der kurzen Sollzinsbindungsdauer kann eine Anpassung an die neuen und niedrigeren Bauzinsen erfolgen.
Flexibilität: Kurze Sollzinsbindungen bieten eine höhere Flexibilität. Darlehensnehmer können schneller auf Veränderungen am Finanzmarkt reagieren und ihre Finanzierungsstrategie entsprechend anpassen.
Rückzahlungsoptionen zum Sollzinsbindungsende: Kürzere Sollzinsbindungen ermöglichen dem Darlehensnehmer frühzeitig eine höhere Tilgung zu leisten oder das Darlehen zum Sollzinsbindungsende sogar komplett abzulösen. Dies führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens und damit zu geringeren Gesamtkosten.
Wichtig zu beachten ist, dass kurze Sollzinsbindungen auch Nachteile haben können. Insbesondere wenn die Zinsen steigen oder sich die finanzielle Situation des Darlehensnehmers verschlechtert. Die Wahl der optimalen Sollzinsbindungsdauer hängt u.a. von den individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen sowie der Risikobereitschaft des Darlehensnehmers ab.
Lange Sollzinsbindung bieten ebenfalls verschiedene Vorteile. Hier einige mögliche Vorteile im Überblick:
Langfristige Zinssicherheit: Eine lange Sollzinsbindung bietet dem Darlehensnehmer eine langfristige Planungssicherheit, da die Bauzinsen für einen ausgedehnten Zeitraum festgeschrieben sind. Das schützt vor möglichen Zinssteigerungen während der Sollzinsbindungsdauer.
Stabile monatliche Belastung: Durch die konstanten Finanzierungsraten über einen längeren Zeitraum, kann der Darlehensnehmer besser planen und seine monatliche Belastung langfristig stabil halten.
Schutz vor den Zinsänderungsrisiko: Bei langen Sollzinsbindungen ist das Zinssatzänderungsrisiko für den Darlehensnehmer begrenzt, da die Konditionen langfristig gesichert wurden. Insbesondere dann, wenn die Sollzinsen zu Beginn der Zinsfestschreibung bereits niedrig waren. Dies kann vor steigenden Zinsen und höheren Belastungen schützen.
Geringere Refinanzierungsrisiken: Eine längere Sollzinsbindung reduziert die Notwendigkeit einer häufigen Anschlussfinanzierung. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn die Zinsen in der Zukunft voraussichtlich steigen könnten.
Auch bei den längere Sollzinsbindungen ist zu beachten, dass diese auch Nachteile mit sich bringen können. Dazu gehören tendenziell höhere Zinskosten im Vergleich zu kurzfristigen Zinsbindungen, falls die Zinsen während der Laufzeit deutlich sinken sollten. Außerdem sind die Konditionen für langfristige Zinsbindungen meistens teurer als für kurzfristige Sollzinsbindungen.
