Bei Immobilienfonds werden die Gelder der Anleger ausschließlich in Immobilien investiert. Den Anlegern wird somit ermöglicht, sich an Immobilien mit verhältnismäßig kleinen Beträgen zu beteiligen. Die Rendite dieser Fonds ergibt sich aus den Mieteinnahmen und den Wertsteigerungen der Immobilien.
Zu unterscheiden sind offene und geschlossene Immobilienfonds. Insbesondere die Anlage in offene Immobilienfonds ist bereits mit kleinen Beträgen möglich. Somit haben die Anleger die Möglichkeit, sich an Immobilienvermögen zu beteiligen. Die Kapitalanlagegesellschaft betreut bei offenen Immobilienfonds ein Grundstücks-Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken. Gesetzlich geregelt sind diese Fonds im Investmentgesetz.
Die offenen Immobilienfonds schütten meistens einmal jährlich die Mieterträge an die Anteilsinhaber aus und investieren die Gelder der Anleger hauptsächlich in gewerbliche Immobilien, wie Bürohäuser oder Einzelhandelshäuser. Zudem wird aber auch ein Teil der Gelder in liquide Titel investiert, da die Fondsanteile von offenen Immobilienfonds jederzeit verkauft oder gekauft werden können. Die Liquiditätsreserve (Barreserve) des Fonds muss mindestens 5% betragen. Liegt der Anteil darunter, muss der Fonds Fremdkapital aufnehmen oder Immobilien verkaufen. Der Druck Immobilien verkaufen zu müssen, kann sich mitunter auf den Verkaufspreis (niedrigere Verkaufspreis) ausüben, was wiederum nachteilig für die Anleger sein kann.
Die steuerlichen Vorteile von Immobilienfonds können in den steuerfreien Wertsteigerungen von Immobilien und in den Miet- und Pachteinnahmen, die als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert werden, liegen. Werden die Gelder in Immobilien im Ausland investiert, dann sind Ausschüttungen mit absoluter Steuerfreiheit möglich.
Eine Unterart der offenen Immobilienfonds sind die Immobilien-Spezialfonds. Diese werden unterteilt in Immobilien-Spezialfonds und in Immobilien-Publikumsfonds. Die Immobilien-Publikumfonds sind auch für private Anleger geeignet, während die Immobilien-Spezialfonds für Versicherungen, Banken usw. aufgelegt werden.
Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, die Ihre Gelder stets in neue Objekte investieren können, ist bei den geschlossenen Immobilienfonds das Fondskapital als Eigenanteil der Finanzierung eines bestimmten Projektes fest begrenzt und kann nicht erweitert werden. Somit kann während des Platzierungszeitraums nur eine bestimmte Menge von Zertifikaten ausgegeben werden. Danach wird der Fonds geschlossen. Bei geschlossenen Fonds wird der Anleger in der Regel Kommanditist (Mitgesellschafter) und wird somit steuerlich wie ein Bauherr selbst behandelt.
Geschlossene Fonds investieren Ihre Gelder beispielsweise in gewerbliche Immobilien in In- und Ausland, im Unternehmensbeteiligungen (private equity), in spezielle Schiffe (Schiffsfonds) der Medienfonds (Filme).
