Baufinanzierungsrechner für Neubau- und Kaufvorhaben

Nutzen Sie unseren professionellen Baufinanzierungsrechner für Ihr Finanzierungsvorhaben und berechnen Sie eine monatliche Finanzierungsrate anhand von tagesaktuellen Konditionen bzw. Bauzinsen. Unser automatisch generierter Zins- und Tilgungsplan liefert Ihnen einen optimalen Überblick über die zukünftige Entwicklung der Restschuld.

Der innovative und komfortable Baufinanzierungsrechner lässt keine Wünsche offen. So können Sie sich beispielsweise die monatliche Baufinanzierungsrate anhand von aktuellen Konditionen berechnen lassen oder auch den Sollzinssatz selbst vorgeben. Weiter können Sie mit unterschiedlichen Tilgungssätzen rechnen oder die Belastung als Volltilgerdarlehen ermitteln lassen.

Unterschiedliche Sondertilgungsarten, Disagiovarianten, Bearbeitungsgebühren oder auch einen Tilgungssatzwechsel können Sie optional in die Berechnung einfließen lassen.

Hinweise zum Kaufpreis und den Baukosten

Der Unterschied zwischen dem Immobilienkaufpreis und den Baukosten (Objektkosten beim Neubauvorhaben) besteht darin, dass der Immobilienkaufpreis nur ein Preis umfasst, die gesamten Baukosten zu einem Bauvorhaben jedoch aus mehreren Positionen bestehen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie können zum eigentlichen Kaufpreis jedoch noch folgende Positionen hinzukommen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovisionen oder auch Kosten für die Renovierung oder Modernisierung.

Zu einer übersichtlichen Baukostenaufstellung gehören beispielsweise folgende Positionen: Grundstückskaufpreis (Bauland), Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovisionen, Preis fürs Bauvorhaben (Hauspreis), Erschließungskosten, Kosten für die Außenanlagen, Finanzierungskosten (Bauzeitzinsen) und diverse Baunebenkosten (Beispiel Kosten fürs Bodengutachten).

Was ist der Darlehensbetrag?

Der Darlehensbetrag ist der Betrag, den eine Person als Kredit von einer Bank oder einem sonstigen Kreditgeber aufnimmt. Es ist der tatsächliche Geldbetrag, den der Kreditnehmer vom Kreditgeber erhält. Der Darlehensbetrag wird in der Regel bei der Beantragung des Darlehens festgelegt und kann je nach Verwendungszweck variieren. Beispielsweise kann der Darlehensbetrag bei einem Immobilienkredit den Kaufpreis einer Immobilie abzüglich des vorhandenen Eigenkapital abdecken. Häufig wird in diesem Zusammenhang auch von Darlehensnominalbetrag gesprochen.

Was versteht man unter einem Disagio:

Ein Disagio (oder auch Damnum) bei der Immobilienfinanzierung ist ein Begriff, der sich auf einen Abschlag oder eine Absenkung des Darlehensnominalbetrags bezieht. Es handelt sich um einen Betrag, den der Darlehensnehmer dem Kreditgeber bei der Darlehensaufnahme zahlt, um den Zinssatz auf das Darlehen zu senken.

Das Disagio wird üblicherweise in Prozent des Darlehensnominalbetrags angegeben. Je höher das Disagio, desto größer ist der Abschlag auf den Darlehensbetrag und desto niedriger ist der tatsächlich ausgezahlte Darlehensbetrag. Das Disagio wird bei der Auszahlung des Darlehens vom Darlehen abgezogen, so dass der Kreditnehmer nur den Nettodarlehensbetrag erhält, aber das komplette Darlehen zurückzahlen muss.

Der Zweck eines Disagios besteht darin, die Zinsbelastung für den Kreditnehmer über die Laufzeit des Darlehens zu verringern. Durch die Zahlung eines Abschlags im Voraus kann der Kreditnehmer einen niedrigeren Zinssatz auf den tatsächlich ausgezahlten Betrag erhalten und somit die Gesamtkosten des Darlehens reduzieren. Es ist wichtig zu beachten, dass das Disagio in der Regel zu Beginn des Darlehensvertrags gezahlt wird und dass der Darlehensnehmer den Abschlag nicht zurückerhält. Es ist eine einmalige Zahlung, die im Rahmen der Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden muss.

Optionale Auswahl “Eingabe eines Disagios gewünscht“ möglich
Bei unserem Baufinanzierungsrechner können Sie auswählen, ob Sie mit oder ohne Disagio rechnen möchten.

Bearbeitungsgebühr

Die Bearbeitungsgebühr bei einer Baufinanzierung ist eine Gebühr, die von der Bank oder einem sonstigen Finanzierungsinstitut einbehalten wird, um die Kosten für die Darlehensbearbeitung abzudecken. Sie dient dazu, die Aufwendungen und den Arbeitsaufwand der Bank zu auszugleichen.

Die Bearbeitungsgebühr kann ein fester Betrag sein oder als Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet werden. Sie wird üblicherweise bei der Auszahlung des Darlehens von der Darlehenssumme abgezogen, so dass der Darlehensnehmer nur den Nettobetrag erhält.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Bearbeitungsgebühr nicht mit anderen Gebühren oder Kosten wie beispielsweise Zinsen, Disagio oder anderen Nebenkosten verwechselt werden sollte. Sie ist eine separate Gebühr, die im Rahmen der Baufinanzierung anfällt. Bearbeitungsgebühren bei einer Bau- oder Immobilienfinanzierung fallen heutzutage üblicherweise nur in Ausnahmefällen an.

Optionale Auswahl “Eingabe einer Bearbeitungsgebühr gewünscht“ möglich
Bei unserem Baufinanzierungsrechner können Sie auswählen, ob Sie mit einer oder aber ohne Bearbeitungsgebühr rechnen möchten.

Auszahlungsbetrag

Hiermit ist der Darlehensbetrag gemeint. Der Auszahlungsbetrag weicht nur vom darlehensbetrag ab, wenn mit einem Disagio oder einer Bearbeitungsgebühr gerechnet wird.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz oder auch die anfängliche Tilgung bei einer Baufinanzierung bezieht sich auf den Prozentsatz des Darlehensbetrags, der während der Laufzeit des Darlehens (Tilgungsleistung) zurückgezahlt wird. Es ist der Anteil des Darlehens, der regelmäßig in Form von Tilgungsraten zurückbezahlt wird. Der Tilgungssatz wird üblicherweise als Prozentsatz des Darlehensbetrags angegeben.

Die Wahl des Tilgungssatzes hat Auswirkungen auf die monatliche Belastung sowie die Gesamtdauer der Darlehensrückzahlung. Ein höherer Tilgungssatz führt zu einer schnelleren Rückzahlung, ein niedrigerer Tilgungssatz hingegen zu einer längeren Laufzeit. Genauso nimmt der Tilgungssatz auch Einfluss auch die Höhe der monatlichen Ratenzahlungen.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein niedriger Tilgungssatz dazu führt, dass der Kreditnehmer über einen längeren Zeitraum höhere Zinskosten bezahlt, da die Restschuld des Darlehens in den folgenden Jahren nur geringfügig abnimmt. Der Tilgungssatz wird in der Regel bei Abschluss des Darlehensvertrags vereinbart, kann jedoch in einigen Fällen während der Laufzeit des Darlehens (Tilgungssatzwechsel) geändert werden. Es ist ratsam, verschiedene Tilgungssätze zu vergleichen und die individuelle finanzielle Situation zu berücksichtigen.

Auswahl “Volltilgung“ ist möglich
Wenn Sie das Darlehen innerhalb der vorgegebenen Solzinsbindung komplett zurückbezahlt haben möchten, dann können Sie ein Volltilgerdarlehen auswählen. Unser Baufinanzierungsrechner ermittelt dann den Tilgungsanteil, bei dem Das Darlehen innerhalb der Solzinsfestschreibung komplett zurückbezahlt ist.

Tilgungsfreie Anlaufjahre

Tilgungsfreie Anlaufjahre bei einer Baufinanzierung beziehen sich auf den Zeitraum, in dem der Darlehensnehmer nur Zinsen auf das Darlehen zahlt und keine Tilgung (Rückzahlung des Darlehensbetrags) leistet. Während dieser anfänglichen Phase werden nur die Zinsen auf den ausstehenden Darlehensbetrag gezahlt, während die Rückzahlung des Darlehensbetrags ausgesetzt wird.

Die tilgungsfreien Anlaufjahre dienen dazu, dem Darlehensnehmer finanzielle Freiraum zu Beginn der Darlehenslaufzeit zu gewähren. Während dieser Zeit verringern sich die monatlichen Zahlungen, da nur die Zinsen und keine Tilgungsleistungen gezahlt werden. Daher ist wichtig zu wissen, dass während der tilgungsfreien Anlaufjahre der Darlehensbetrag unverändert bleibt. Die Rückzahlung des Darlehensbetrags beginnt erst nach Ablauf des tilgungsfreien Zeitraums.

Ob tilgungsfreie Anlaufjahre sinnvoll oder nicht sinnvoll sind, hängt häufig von der individuellen Situation ab. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass die Restschuld zum Sollzinsbindungsende höher ausfällt, als bei einer Variante ohne tilgungsfreie Anlaufjahre.

Sollzinssatz

Der Sollzinssatz bei einer Immobilen- oder Baufinanzierung ist der Zinssatz, zu dem das Darlehen während der Laufzeit bzw. Sollzinsbindung verzinst wird. Er gibt an, welcher Zinssatz für die Berechnung der Zinszahlungen auf den noch zu tilgenden Darlehensbetrag verwendet wird. Der Sollzinssatz wird üblicherweise als fester Prozentsatz pro Jahr angegeben. Beispielsweise kann der Sollzinssatz für eine Baufinanzierung 4% betragen. Dies bedeutet, dass der offene Darlehensbetrag mit einem Zinssatz von 4% pro Jahr verzinst wird.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Sollzinssatz nicht die Gesamtkosten der Baufinanzierung berücksichtigt. Er bezieht sich ausschließlich auf den Zinssatz, der für die Verzinsung des Darlehensbetrags verwendet wird. Neben dem Sollzinssatz können noch weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Disagio oder andere Gebühren anfallen, die die Gesamtkosten der Baufinanzierung beeinflussen. Die kompletten Kosten hingegen sind im Effektivzinssatz enthalten. Daher empfiehlt es sich, die Konditionsangebote von Kreditgebern auch anhand des Effektivzinssatzes zu vergleichen.

Optionale Auswahl “Manuelle Sollzinseingabe“ möglich
Unser Baufinanzierungsrechner ermittelt die tagesaktuellen Konditionen und wirft diese in Form des Sollzinssatzes aus. Wer dies nicht wünscht, kann “Manuelle Sollzinseingabe“ auswählen, so dass man einen beliebigen Sollzins für die Berechnung selbst vorgeben kann.

Effektivzinssatz

Der Effektivzinssatz bei einer Baufinanzierung umfasst alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Darlehen anfallen. Hierzu gehören beispielsweise Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Disagio, Provisionen oder sonstige Gebühren. Einfach gesagt: Im Effektivzinssatz sind alle Kosten enthalten. Er gibt die tatsächlichen Gesamtkosten der Baufinanzierung an und ermöglicht einen Vergleich verschiedener Darlehensangebote.

Im Gegensatz zum Sollzinssatz, der lediglich den reinen Zinssatz auf den ausstehenden Darlehensbetrag angibt, berücksichtigt der Effektivzinssatz alle zusätzlichen Kosten, die im Laufe der Darlehenslaufzeit anfallen. Diese zusätzlichen Kosten werden beim Effektivzinssatz berücksichtigt. Der Effektivzinssatz wird in der Regel als jährlicher Prozentsatz angegeben. Es ist wichtig zu wissen, dass der Effektivzinssatz ein genauerer Indikator für die tatsächlichen Kosten des Darlehens ist, als der Sollzinssatz allein.

Anzahl der Raten im Jahr / Zahlungsintervall

Bei einer Baufinanzierung wird üblicherweise eine monatliche Rate vereinbart, die aus einem Tilgungsanteil (Rückzahlung des Darlehensbetrags) und einem Zinsanteil (Zinszahlungen) besteht. Die Gesamtanzahl der Raten über die vereinbarte Sollzinsbindungsdauer entspricht in der Regel nicht der Gesamtlaufzeit des Darlehens. In den meisten Fällen ist nämlich die Gesamtkaufzeit länger als die Sollzinsbindungsdaher. Ausnahme ist das Volltilgerdarlehen: Hier entspricht die Sollzinsbunddauer der Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Bei einer Bau- und Immobilienfinanzierung werden üblicherweise monatliche Ratenzahlungen vereinbart. Alternativ könnte folgende Zahlungsintervalle ausgewählt werden: vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich.

Sondertilgungen

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die der Darlehensnehmer – während der Sollzinsdingungsdauer - über die regulären monatlichen Raten hinaus leisten kann, um den ausstehenden Darlehensbetrag schneller zu tilgen. Es handelt sich um freiwillige und außerplanmäßige Tilgungen, die über den ursprünglichen Tilgungsplan hinausgehen.
Sondertilgungen bieten die Möglichkeit, das Darlehen schneller zurückzuzahlen und dadurch Zinsen zu sparen. Durch die Verringerung des noch zu tilgenden Darlehensbetrages wird auch die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt.

Die Bedingungen und Konditionen für Sondertilgungen variieren je nach Darlehensvertrag und Finanzierungsinstitut. Es können bestimmte Einschränkungen gelten, wie zum Beispiel die maximale Anzahl an Sondertilgungen pro Jahr oder der Mindestbetrag für eine Sondertilgung. Einige Darlehensgeber erlauben Sondertilgungen ohne zusätzliche Kosten, während andere möglicherweise einen Sollzinsaufschlag für die Sondertilgungsoption erheben. Sondertilgungen bieten finanzielle Flexibilität und die Möglichkeit, das Darlehen schneller zurückzuführen.

Tilgungssatzwechsel

Ein Tilgungssatzwechsel bezieht sich auf die Änderung des Tilgungssatzes während der Laufzeit des Darlehens. Normalerweise wird der Tilgungssatz zu Beginn der Finanzierung festgelegt und bleibt während der gesamten Laufzeit konstant. Ein Tilgungssatzwechsel ermöglicht jedoch dem Darlehensnehmer, den Tilgungssatz während der Sollzinsbindungszeit zu ändern und somit die Höhe der monatlichen Tilgungsraten anzupassen.

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Kreditnehmer einen Tilgungssatzwechsel in Erwägung ziehen könnte. Ein häufiger Grund ist eine Änderung der finanziellen Situation. Wenn sich das Einkommen erhöht, kann der Kreditnehmer möglicherweise einen höheren Tilgungssatz wählen, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen. Umgekehrt kann bei einer Verschlechterung der finanziellen Situation ein niedrigerer Tilgungssatz gewählt werden, um die monatlichen Belastungen zu minimieren.